Когда не нужно получать разрешение на строительство

Строительство дома — это сложный процесс, который требует вложения многих ресурсов: от временных до денежных. Поэтому к постройке домов застройщик должен относиться ответственно.
Иначе постройку могут счесть незаконной и снести. Это значит, что все усилия, потраченные на возведение, будут напрасны.
Возможна ли организация капитального строительства без разрешения на это строительство?

Последствия возведения самовольной постройки

При строительстве основного объекта необходимо получать разрешение. Если данной документации нет, то, исходя из ч. 1 ст. 222 Градостроительного кодекса РФ: лицо, построившее здание, не приобретает право на него. Значит, застройщик также не имеет прав на распоряжение самовольно построенным объектом, в том числе он не может дарить, сдавать в аренду и осуществлять другие сделки в отношении здания.
Самовольная постройка подлежит сносу застройщиком и за счет самого застройщика. Кроме того, строительство и реконструкция зданий без разрешения на строительство влекут за собой наложение штрафов. Относится ли описанное ко всем объектам или нет, разберем ниже.

Строительство без разрешения госорганов

Возможно ли строительство объекта капитального строительства без разрешения?
Получать разрешение на строительство не всегда обязательно.

Получать разрешение на строительство или нет, зависит в первую очередь от вида объекта строительства. Так для объектов индивидуального жилищного строительства и строительства вспомогательных объектов, кроме разрешительного порядка, существует уведомительный и упрощенный (дачная амнистия) порядок регистрации объектов строительства.

В Градостроительном кодексе РФ в п. 17 ст. 51 описаны исключения, при которых не надо иметь разрешение на строительство. Например, при изменении объекта капитального строительства или при его капитальном ремонте.

При этом важно учесть, что при работах не должны затрагиваться характеристики надежности здания.

Исходя из Постановления Правительства РФ от 12.11.2020 N 1816 выдача разрешений на строительство не требуется для строительных работ, реконструкций в отношении множества линейных сооружений, например, водопроводов и сетей канализации с небольшим диаметром труб. Постановление Правительства РФ от 07.11.2020 N 1798 говорит о том, что определенные работы, не причиняющие вреда окружающей среде, могут проводиться до получения разрешения на строительство.

В каких случаях разрешение на постройку не требуется?

Есть список объектов, которые разрешено возводить без разрешения на строительство.
В данный список в том числе включены:

- гаражи граждан, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности;

- жилые и садовые дома на садовых земельных участках;

- вспомогательные объекты, предназначенные для обслуживания главного здания.

Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 N 703 определены критерии отнесения строений к вспомогательным объектам. Например, к вспомогательным объектам относятся сараи, бани, теплицы, навесы, погребы, колодцы и другие хозяйственные постройки. Важно, чтобы эти объекты имели не более 3 надземных этажей и высоту до 20 метров, также они должны находится на основном участке.

Не требуется получение разрешения на строительство в случае изменения объекта, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Требования Правил Застройки

Градостроительный регламент устанавливается Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), утвержденными местной администрацией. Этот нормативный акт устанавливает минимальные расстояния от строящегося здания до границ земельного участка, в пределах которого осуществляется строительство, а также максимальный процент застройки участка. Правила утверждаются актами органов местного самоуправления, поэтому у разных округов или районов данные параметры могут различаться. Кроме того, они могут быть различными и для разных видов разрешенного использования земельных участков. Для соблюдения норм на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и для ведения садоводства необходимо, как правило, отступать 3 метра от зарегистрированных в Росреестре границ земельного участка.

Также важным параметром, установленным ПЗЗ является коэффициент застройки, определяющий то количество территории участка, которая может быть занята строениями и для разных территорий и поселений он может отличаться, но, как правило, находится в пределах 30-50%.

Постройки также имеют определенную степень огнестойкости. Исходя из этого параметра, трактуется расстояние между зданиями. Например, если ваш дом и соседский дом имеют огнестойкость 1 степени, то расстояние между ними должно быть не менее 6 метров, а если ваш дом имеет огнестойкость 2 степени, а соседский — 1 степени, то минимальное расстояние между зданиями увеличивается до 8 метров. При этом противопожарные расстояния между жилыми, садовыми домами, между домами и хозяйственными постройками в пределах одного земельного участка для ИЖС, ЛПХ, а также садового земельного участка не нормируются.

При нарушении градостроительного регламента администрация вправе отказать в выдаче уведомления о соответствии характеристик построенного дома необходимым требованиям. Поэтому перед началом строительства нужно обязательно изучить все требования, содержащиеся в ПЗЗ.

Уведомление о строительстве и его завершении (Уведомительный порядок строительства)

С 2018 года разрешение на строительство для жилых и садовых домов было условно заменено на уведомление о начале строительства и его завершении.
Уведомление о планируемом строительстве представляет собой документ, подаваемый собственником земельного участка или подрядчиком в органы местного управления. Важно выполнить это действие до начала строительства.
В документе указывается информация, связанная с земельным участком, и параметры объекта капитального строительства. Власти, исходя из представленной информации, проводят проверку по поводу возможности строительства объекта на заданной территории с теми характеристиками, которые указаны в уведомлении о начале строительства.
В ответ на заявление, при одобрении запланированного строительства, администрация направляет уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. Это и есть замена разрешения на строительство. Но кроме того, сократился и набор документов, которые необходимо представить с уведомлением, и упростился порядок его направления в уполномоченный орган.

Уведомление об окончании строительства — это документ, подаваемый в соответствующую администрацию после завершения строительных работ. Необходимо предоставить документацию в госорганы не позднее месяца с окончания строительства.
Характеристики построенного здания подлежат проверке специалистами отдела архитектуры. В том числе проводится контроль соответствия вида разрешенного использования земли, отступов от объекта до границ земельного участка, назначения здания, требованиям градостроительного регламента.

Вместе с уведомлением в уполномоченный орган необходимо подать технический план, подготовленный кадастровым инженером. ООО «Геосервис» обладает большим опытом и базой для изготовления технических планов. Мы знаем нюансы и тонкости, которые помогут и правильно оформить ваше здание, оптимизировав налоги, и сделать это за один раз и до возникновения новых строительных идей.

Дачная амнистия (Упрощенный порядок строительства)

В случае со строительством жилых и садовых домов можно обратиться к «Дачной амнистии». Это упрощенный порядок оформления прав собственности на отдельные земельные участки и здания, находящиеся на них.
Какие объекты попадают под программу “Дачной амнистии”?

1. Участки, которые были предоставлены гражданам до 30 октября 2001 г., то есть до дня вступления в силу Земельного Кодекса РФ.
2. Гаражи, хозяйственные постройки и земли, на которых они расположены.
3. Дачи, садовая недвижимость, индивидуальные жилые дома.

Исходя из содержания «Дачной амнистии», ее трудно назвать самостоятельным законом. Это поправки, внесенные в законодательные акты, с целью упростить регистрацию прав собственности на здания и землю под ними. Благодаря этим поправкам, граждане имеют право зарегистрировать объект недвижимости без подачи уведомления о строительстве и его завершении, без разрешения на строительство.
Для регистрации прав необходимо предоставление технического плана, содержащего результаты внешних и внутренних обмеров здания и декларацию об объекте недвижимости. 

Как оформить дом при помощи “Дачной амнистии”?

Для оформления дома по «Дачной амнистии» необходимо использовать услуги кадастрового инженера, заказать внешние и внутренние обмеры здания, и техплан, поставить подписи в декларациях, передать весь пакет документов в Росреестр и получить выписку ЕГРН. В этом вам также поможет ООО «Геосервис». Наши кадастровые инженеры трудятся над техническими планами зданий с момента их введения законодательством, следят за всеми изменениями и постоянно совершенствуются.
Дом будет успешно оформлен лишь в случае соответствия правилам и нормам застройки, но с значительными послаблениями относительно уведомительного и разрешительного порядка. В тонкостях мы поможем разобраться.

В случае «Дачной амнистии», уведомлений о начале и завершении строительства, разрешении на постройку здания большое значение играет правильное оформление документации. При ошибках в заполнении декларации, заявлений о начале строительства и его окончании, процесс регистрации здания может затянуться или вовсе завершиться отказом.

Корректно оформить документы помогут специалисты, которые имеют опыт работы в данном деле. Наша компания “Геосервис” поможет составить корректную документацию для любых видов строительства, будь то основная постройка или вспомогательная. Заказать технический план можно позвонив по телефону +74951473347 или перейдя по ссылке.

Таким образом, строительство объекта без разрешения возможно лишь в случаях, определенных законодательством. В иных ситуациях правительство вправе наложить на застройщика штраф, привлечь к ответственности, лишить права на дом и землею.